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A nova lei das rendas

14/07/2019 | Duarte de Athayde|Filipe Pereira Duarte Abreu Advogados

A conturbada discussão parlamentar sobre as leis do arrendamento, que ecoou na opinião pública, culminou no dia 12 de fevereiro de 2019 com a publicação de dois diplomas, que implementaram alterações legislativas significativas aplicáveis ao arrendamento urbano, a saber:

- Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, que proíbe e pune o assédio no arrendamento urbano, procedendo à alteração ao NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e que vem aditar os artigos 13.º-A (Proibição de assédio) e 13.º-B (Intimação para tomar providências), introduzindo-se ainda uma nova secção intitulada “Assédio no arrendamento”[1];

- Lei n.º 13/2009, de 12 de fevereiro, com o propósito de aprovar medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situações de especial fragilidade, procedendo à alteração de diversos diplomas, designadamente do Código Civil, do NRAU e do Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

Como principais alterações nos contratos de arrendamento, destacam-se, resumidamente: i) a modificação do prazo de duração mínima obrigatória do contrato, para um ano, com exceção dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios; ii) salvo estipulação das partes em contrário, o contrato renova-se por períodos mínimos de 3 anos, não se aplicando aos contratos descritos na parte final da alínea anterior; iii) o senhorio apenas poderá opor-se à primeira renovação do contrato para fins habitacionais, decorridos 3 anos do início do mesmo, salvo se precisar do imóvel para habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau, e nos contratos para fins não habitacionais decorridos 5 anos do início do mesmo; iv) nos contratos de duração indeterminada, o senhorio apenas pode denunciar o contrato com uma antecedência mínima de 5 anos, e, nos casos de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos[2], desde que as alterações não permitam a manutenção do arrendamento; v) redução da indemnização devida pelo arrendatário ao senhorio em caso de mora, para 20% dos montantes em dívida; vi) inobservância da forma escrita do contrato não imputável ao arrendatário, não implica a nulidade e; vi) alterações no regime aplicável aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados com arrendatários com mais de 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.

Da análise às alterações promovidas, são evidentes as restrições dos direitos dos senhorios em contraposição com o fortalecimento dos direitos dos arrendatários. Na verdade, com estas alterações legislativas e com o objetivo de assegurar o direito à habitação como direito fundamental e a inerente realização da justiça social, o poder público está a desonerar-se, parcialmente, das suas responsabilidades, obrigando os particulares a assumirem aquelas que seriam as incumbências do Estado, limitando os direitos dos proprietários de prédios arrendados. Obviamente, que medidas desta natureza desincentivam o investimento dos particulares no mercado de arrendamento, com a consequente degradação dos imóveis, promovendo ainda fenómenos associados ao arrendamento de curta duração, muitas vezes dissimulado, bem como, o “incentivo” aos planos de fuga às obrigações fiscais.

Sem prejuízo do exposto, e independentemente dos juízos de valor, mais à esquerda ou à direita, que se possam fazer sobre estas medidas implementadas, pede-se uma maior estabilidade da legislação aplicável ao arrendamento urbano, visto que, os investidores imobiliários, principalmente os estrangeiros, que podem optar facilmente por investir noutros países, são avessos à incerteza legislativa, o que se compreende. E não se pode esquecer que o mercado de arrendamento só existe, pelo menos em funcionamento saudável, se os proprietários conseguirem o retorno financeiro.

 

[1] Refira-se que, já após a publicação, foram detetadas incorreções que motivaram a correção do diploma, através da Declaração de Retificação nº 7/2019, de 7 de março, nomeadamente na parte em que procedeu à alteração do artigo 13º-B do NRAU.

[2] Alterações ao RJOPA.